CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA
Te acompañamos en el cambio de uso de local a vivienda, desde el estudio previo y diseño hasta la ejecución de la obra pasando por la tramitación de todas las licencias necesarias.
¿CÓMO ES EL PROCESO DE CAMBIAR UN LOCAL PARA USARLO COMO VIVIENDA?
Actualmente, convertir un local en vivienda es un negocio rentable, teniendo en cuenta los altos precios de la vivienda, como también convertir un local en apartamento turístico.
La licencia de cambio de uso consiste en modificar de forma permanente la utilidad habitual de un inmueble. Generalmente convertir un local o establecimiento no habilitado como vivienda en un apartamento o loft, aunque también podría hacerse al contrario y convertir una vivienda en una oficina o consultorio médico u odontológico.
Pasar un local a vivienda implica obtener la licencia de cambio de uso. Si carece de ella nadie se va a poder empadronar en la dirección del inmueble, y tampoco se expedirá la cédula de habitabilidad o de primera ocupación, lo que impedirá la contratación de servicios esenciales como la luz, el agua y el gas.
Además, la tasación de los locales comerciales siempre es más baja que la de las viviendas, lo que significa que el dinero obtenido al ir a solicitar un préstamo hipotecario sobre el inmueble sea inferior.
Por tanto, cuando se hace un cambio de uso es absolutamente necesario contar con la licencia que acredita dicha variación en la utilidad del inmueble. Solo así este tendrá la consideración de vivienda a efectos legales.
Previamente hay que hacer un estudio de viabilidad y, en caso de cumplir con los requisitos, se procede con el proyecto de cambio de uso para obtener la licencia que nos permitirá iniciar la reforma.
PASOS NECESARIOS PARA CONVERTIR UN LOCAL COMERCIAL A VIVIENDA
- Solicitar informe de compatibilidad urbanística.
Lo primero que hay que tener claro es si el local o la oficina puede pasar a ser una vivienda. Para saber si la normativa urbanística del Ayuntamiento lo permite hay que solicitar a esta Administración un informe de compatibilidad urbanística.
Hay que indicar la ubicación exacta del inmueble con el plano de situación y la referencia catastral, y solicitarle al Ayuntamiento si es posible o no el cambio de uso. Este trámite suele tardar entre 15 y 30 días e implica el pago de una tasa (15 a 20 €)
- Pedir permiso a la comunidad de vecinos.
Cuando la Administración ha contestado de forma afirmativa sobre la posibilidad de cambiar el uso de un inmueble, es hora de informar a la comunidad de vecinos y solicitar su permiso para transformar el local en vivienda. Este paso es tan importante como el resto. Si no se lleva a cabo, la comunidad puede denunciar al interesado e impedirle obtener la licencia de cambio de uso de local a vivienda.
- Solicitar la licencia de obras como Declaración responsable
Para llevar a cabo la obra es necesario contar con un proyecto de habilitación de local a vivienda elaborado por un técnico especializado y cualificado (proyecto técnico de habilitación y cambio de uso). Este documento es el que hay que presentar para obtener la licencia de obras (mayor o menor, según corresponda). Este documento reflejará la edificación existente y el cambio de uso que se va a realizar.
- Solicitar la licencia de cambio de uso
Como ocurre con todas las licencias urbanísticas, la solicitud de las mismas debe realizarse antes de llevar a cabo la acción que las mismas permiten. Por lo tanto, hay que solicitar este permiso antes de implantar el nuevo uso. En caso contrario, el interesado puede ser sancionado por la Administración y además no podrá obtener la cédula de habitabilidad ni empadronarse en la vivienda, porque esta no estará considerada legalmente como tal.
- Obtención de la licencia de primera ocupación (habitabilidad)
Una vez obtenidas las licencias administrativas y ejecutadas las obras, el interesado tiene que solicitar la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad. Documento que verifica que la obra realizada coincide exactamente con lo autorizado. Obtenida esta licencia ya es posible el empadronamiento en el inmueble y también contratar servicios para la vivienda.
- Trámites registrales y notariales
Terminados los trámites administrativos hay que acudir al Notario para otorgar escritura de cambio de uso. Dicha escritura se remite al Registro de la Propiedad a fin de que este cambie la calificación del inmueble y conste desde 1entonces como vivienda.Se procede igualmente al cambio de uso en el Catastro, para que sobre el inmueble se comience a aplicar el IBI que le corresponde como vivienda.
¿Cuánto cuesta un cambio de uso de local a vivienda?
El proyecto de cambio de uso requiere de diferentes trámites administrativos y registrales, así como la elaboración de un proyecto por parte de un especialista. Por tanto, al coste de la obra de reforma hay que sumar:
- El precio del proyecto de cambio de uso.
- Las tasas municipales correspondientes a cada una de las licencias pedidas (obras, cambio de uso y primera ocupación).
- El impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras.
- Honorarios del Notario.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Convertir local en vivienda es posible en muchos casos, pero hay que asegurarse de que la normativa lo permite y hacer bien todos los trámites para evitar posibles sanciones por parte de la Administración, por lo tanto, es recomendable dejar los trámites en manos de especialistas.
