DIRECCIÓN DE OBRA

Una vez obtenida la licencia de obra para iniciar la construcción de la misma es imprescindible la intervención de tres agentes como mínimo: el proyectista, el director de obra y el director de ejecución de obra.

El proyectista será un arquitecto titulado y colegiado, para elaborar y poder visar el proyecto, paso ineludible para iniciar los trámites ante el Ayuntamiento y los organismos oficiales, para la tramitación de la preceptiva Licencia de Obras, paso necesario antes de iniciar las obras.  No se puede construir ningún edificio, sin contratar a un arquitecto. 

Es importante saber que se necesita un arquitecto para proyectar y diseñar un edificio o una vivienda unifamiliar, pero hay que tener claro que se debe contratar (aparte del constructor) el director de obra (arquitecto) y el director de ejecución de obra (arquitecto técnico o aparejador).

Estos dos son los encargados de asegurar que la materialización del proyecto se lleve a cabo correctamente o, mejor dicho, realizar la dirección facultativa de la obra.  Algunos arquitectos ignoran sus responsabilidades durante la ejecución de la obra, asumiendo que su proyecto es suficiente para la ejecución de la obra, pero es un error y, casi siempre, la dirección de obra es tan importante como el propio proyecto.

Generalmente el proyectista y el director de obra son el mismo arquitecto. También se puede llegar a contratar a distintos arquitectos para estas dos funciones, lo ideal es que el que va a estar en obra sea el mismo proyectista por ser el que conoce a fondo dicho proyecto. El director de ejecución de obra suele ser un arquitecto técnico ajeno a la constructora.

El papel de los dos agentes está claro en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, donde se define en qué consisten estos dos trabajos y que obligaciones tienen.

¿QUÉ FUNCIONES REALIZA EL DIRECTOR DE OBRA?

Son obligaciones del director de obra:

• Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto.
  
  
• Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno.
  
  
• Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.
  
  
• Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto.
  
  
• Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
  
  
• Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos.

¿DE QUÉ SE ENCARGA EL DIRECTOR DE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA?

El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado acorde al proyecto.

Son obligaciones del director de la ejecución de la obra:

• Estar en posesión de la titulación académica habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión.
  
  
• Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas (control de calidad).
  
  
• Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
  
  
• Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
  
  
• Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.
  
  
• Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

DOCUMENTACIÓN NECESARIA DE UNA OBRA

En la Ley antes mencionada, hay varios documentos de obligado cumplimiento durante la dirección de obra, la documentación básica exigida en una dirección de obra es la siguiente:

1. Acta de replanteo
   
   

   Esta acta es una autorización expresa de la dirección facultativa para iniciar las obras. En ella se reconoce que se cumplen todos los requisitos legales para dar comienzo a la obra y debe ser firmada por el director de obra, el director de la ejecución de la obra y el constructor. Además de servir como autorización, el acta de replanteo debe:

• • Establecer legalmente el inicio de la obra a efectos de computar los plazos de su ejecución.
    
    
  • Comprobar que la realidad física del solar coincide con los planos del proyecto y que por lo tanto no hay impedimentos para realizar las obras.
    
    

2. Libro de órdenes y asistencias
   
   

   En toda obra de edificación es obligatorio el libro de órdenes y asistencias, donde se toma nota de las instrucciones para la correcta interpretación del proyecto (trabajo del arquitecto) y de las instrucciones para la ejecución material de la obra (trabajo del arquitecto técnico). Además, cada asistencia, orden o instrucción deberá ser extendida en la hoja correspondiente con indicación de la fecha en que tenga lugar y la firma del arquitecto.

   El Libro debe estar en todo momento en la obra, a disposición del arquitecto y del arquitecto técnico y deberá ser firmado por estos dos, así como, por parte del constructor, técnico o encargado que, en su caso, le represente.

3. Libro de incidencias

   
   La finalidad del libro de incidencias es la del control y seguimiento del Plan de Seguridad y Salud al considerarse todas las obras un centro de trabajo abierto. Este libro debe mantenerse siempre en la obra, y estará en poder del coordinador en materia de seguridad y salud (este papel recae muchas veces en alguno de los miembros de la dirección facultativa), y tendrán acceso a él la dirección facultativa de la obra, los contratistas, subcontratistas y los trabajadores autónomos.

   Cada vez que se realice una anotación en el libro de incidencias, el coordinador en materia de seguridad y salud estará obligado a remitir, en el plazo de veinticuatro horas, una copia a la Inspección de Trabajo y Seguridad Social de la provincia en la que se realiza la obra. También deberá comunicarse las anotaciones realizadas al contratista afectado y a los representantes de los trabajadores de éste. En esta anotación se debe especificar si se trata de una nueva observación o si es reiteración de una advertencia anterior.

   Las anotaciones deberán ser firmadas por la persona que realice la anotación, por el receptor de la anotación, por el coordinador de seguridad y salud y por el constructor o contratista general, estos últimos si fueran diferentes de los dos primeros con carácter de «enterado”.

4. Libro de subcontratación

   
   Cada contratista, antes de subcontratar a otras empresas o trabajadores autónomos para la obra, debe obtener un libro de subcontratación habilitado. En dicho libro el contratista refleja, por orden cronológico desde el comienzo de los trabajos, y con anterioridad al inicio de estos, todas y cada una de las subcontrataciones realizadas en la obra con empresas subcontratistas y trabajadores autónomos.

   Al igual que los otros dos libros, este también tiene que encontrarse en todo momento en la obra de construcción. Finalizada la obra, el contratista hace entrega de una copia del libro de subcontratación al director de obra y conserva el original durante los cinco años posteriores a la finalización de su participación en la obra.

5. Certificaciones parciales

   
   Estas consisten en comprobar lo realmente ejecutado hasta el momento para que el promotor realice un pago a cuenta al constructor. En obra privada las certificaciones se regulan por un acuerdo entre las partes, habitualmente en el contrato de obras, donde se determina cada cuanto se hacen, si hay retenciones, que condiciones tienen o cualquier acuerdo al que quieran llegar las partes.

   Las certificaciones parciales están elaboradas por el director de ejecución de las obras y firmadas por el director de obra y director de ejecución. Estas certificaciones están sujetas a las rectificaciones y variaciones que se produzcan en la medición final y liquidación de la obra y, por lo tanto, no suponen la aprobación y recepción de las obras certificadas.

6. Liquidación final

   
   La finalidad es determinar el estado económico final de la obra. Es, realmente, una última certificación total de la obra. En la liquidación se incluye la medición real de la obra ejecutada y su valoración definitiva y es elaborada por el director de ejecución y firmada por el director de obra y director de la ejecución de la obra, siendo además habitual que se incorporen las firmas del promotor y del constructor.

7. Certificado final de obra

   
   Es el documento en el que el director de obra y el director de ejecución de obra ratifican que se ha cumplido la legalidad vigente durante el proceso de edificación. El certificado final de obra debe ser firmado por el director de obra y el director de ejecución de la obra, y será preciso que este visado por los colegios profesionales competente en cualquiera de estas materias. Junto al certificado se debe adjuntar los siguientes documentos:

   • Descripción de las modificaciones que, con la conformidad del promotor, se hubiesen introducido durante la obra, haciendo constar su compatibilidad con las condiciones de la licencia.
     
     
   • Relación de los controles realizados durante la ejecución de la obra y sus resultados.
     
     
   • El libro de Ordenes y Asistencias debidamente cumplimentado.
     
     
   • Resumen de la certificación final de obra.
     
     

8. Acta de recepción

   
   La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor hace entrega de la obra al promotor y este la acepta, aunque este puede llegar a rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no está terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales.

   Este documento es especialmente relevante porque los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en la ley comienzan a contar a partir del día en el que se firme el acta. Solo las firmas del promotor y el constructor son obligatorias en este caso, pero habitualmente también se incluyen las firmas del director de la obra y el director de ejecución de la obra.

9. Documentación del seguimiento de la obra

   
   Una vez finalizada la obra, el director de obra debe entregar al colegio profesional correspondiente los siguientes documentos:

• • El libro de órdenes y asistencias y el libro de incidencias.
    
    
  • El proyecto, sus anejos y modificaciones (si las hay).
    
    
  • El certificado final de obra (CFO) firmado y visado.
    
    

10. Documentación del control de la obra

    
    Al igual que en el caso anterior, una vez finalizada la obra, el director de ejecución de la obra debe entregar al colegio profesional correspondiente la documentación del control de obra, que incluye:

• • Control de recepción de los productos.
    
    
  • Controles de ejecución.
    
    
  • Controles de la obra terminada (si se requieren).
    
    

11. Certificado de eficiencia energética del edificio terminado

    
    Este es el último documento que se redacta durante la dirección de obra (si hay modificación del presentado con el proyecto) y su finalidad es la de informar al promotor o al usuario del edificio sobre el consumo de energía que se estima necesario para satisfacer la demanda energética del edificio en unas condiciones normales de funcionamiento y ocupación.

12. Libro del edificio

    
    Por último, el libro del edificio es un conjunto de documentos que el director de obra debe entregar al promotor quien, a su vez, entregará al propietario o comunidad de propietarios del edificio. Este libro está formado por:

• • El proyecto completo, incluidas las modificaciones debidamente aprobadas.
    
    
  • El acta de recepción de la obra, donde se incluyen las responsabilidades y garantías de la obra y su plazo de inicio.
    
    
  • La relación e identificación de los agentes participantes que hayan intervenido durante el proceso de edificación, incluido una copia del libro de subcontratación.
    
    
  • Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

¿CÓMO LLEVAMOS A CABO EN DIARQUIN LA DIRECCIÓN DE LA OBRA?

Vista la cantidad de documentación y el trabajo que deben realizar el arquitecto y el arquitecto técnico durante toda la obra resulta incomprensible que usualmente no se le dé la importancia que requiere la dirección de obra, que garantiza que un edificio se pueda construir correctamente y con garantías.

En Diarquin estamos presentes durante todo el proceso de ejecución de las obras, ofreciendo un servicio integral, gestionando las diferentes empresas involucradas, solicitando ofertas y revisando los presupuestos de la obra a fin de que el cliente no tenga que preocuparse de nada.

Organizamos reuniones en la obra con el cliente explicando los avances y mantenerle informado en todo momento, así como también le avisamos siempre que sea necesario tomar alguna decisión importante.

En la última fase de la obra, hacemos una revisión de los acabados con el cliente para elaborar una lista de repasos que se enviará a la empresa constructora de cara a la finalización de la obra.

Una vez terminada la construcción, el Arquitecto y el Arquitecto Técnico realizan una inspección de la obra para determinar que la obra ha sido ejecutada en consonancia con el proyecto o para detectar los posibles defectos antes de la expiración de los períodos de garantía para las empresas. Se cumplimentará y entregará el Certificado Final de obra. Por último, al certificado final de obra se le adjuntaran la descripción de las modificaciones en caso de existir y la relación de los controles realizados durante la ejecución de la obra y sus resultados.

En Diarquin también puedes contratar independientemente la Dirección de la Obra, la Dirección de Ejecución y Liquidación y Recepción de Obra si tienes las fases previas y no la tienes aún contratada.